פרוטוקול מסירה – הדרך הנכונה להתנהל

קבוצת מימד מציגה בפניכם מה נדרש וחשוב בפרוטוקול מסירה? וכיצד יש להיערך לקבלתו מהקבלן ?

בקצרה על המושג

רכישת דירה היא ללא ספק אחת העסקאות המשמעותיות ביותר במהלך החיים של כל אזרח במדינת ישראל. קונה דירה  שהקבלן הודיע לו שדירתו מוכנה מקבל לידיו את המסמך המוגדר כפרוטוקול מסירה, עליו הוא נדרש  לחתום בתור הסכמה לקבלת הדירה.

 ברוב המוחלט של הסכמי מכר מיזם /קבלן מופיעה התנייה  למסירת מפתחות הדירה בחתימה על פרוטוקול מסירה אשר ינוסח על ידי הקבלן או גורם אחר מטעמו.

הפרוטוקול הוא מסמך /רשימת תיוג ובו מפורטים פרטי הדירה, מועד המסירה, מצבה הפיזי של הדירה, האביזרים המותקנים בה, המתקנים שלה וכל המצוי בה.

בפרוטוקול מסירה הרוכש מומלץ ואף נגדיר זאת כחובתו של הקונה לציין כל הערה על ליקוי או אי התאמה לתכנית המקורית.

הרוכש ראשי למנות איש מקצוע עורך דין לתביעות ליקוי בנייה או מהנדס בניין   וכדומה, על מנת שיבצע את הבדיקה מטעמו  ויציין זאת ה\בפרוטוקול המסירה.

באופן עקרוני, התהליך מתחלק לשני פרוטוקולים בעת מסירת דירה:

הראשון הוא פרוטוקול מסירה ראשוני, והשני הוא פרוטוקול  סופי בו בעצם נמסרת הדירה לדייר הזמן בין שני המופעים אורך כ מספר שבועות (עד חודשים) לאחר מכן, וכולל את קבלת המפתח.

מהו פרוטוקול מסירה ראשוני

פרוטוקול מסירה ראשוני מתבצע לרוב מספר  שבועות לפני מועד מסירת הדירה עוד לפני החיבורים של הדירה למערכות חשמל, מים וגז.. פרוטוקול מסירה ראשוני  כולל סיור בדירה החדשה בליווי של נציג הקבלן ,

המטרה היא איתור ליקויים ובעיות בדירה במהלך הבנייה, כל זאת על מנת שהקבלן יתחייב ויתקן אותם בזמן עד למועד מסירת הדירה לדייר עם מינימום ליקויים ככל שניתן .

אנו ממליצים  לצרף לסיור זה מהנדס המתמחה בתהליכים אלו מטעמנו כדי שילווה את הדיירים בתהליך חוב זה ויכניס לתוכו את ההיבטי המקצועי מעבר למעבר ל כלל המערכות וההטבות להם זכאים הדיירים מתוקף הסכם המכר ותוספות להסכם שחתמו במעמד רכישת הדירה .

בסיום הבדיקה, יפיק  נציג קבוצת מימד  מסמך ליקויים שיקבל  תוקף משפטי מסמך זה יכיל את כל הליקויים שאותרו, המסמך יכיל  תמונות, הערות, אי עמידה או דרישת תקנים רלוונטיים, המלצות לטיפול עלויות מוערכות ומשך זמן נדרש לתיקון וכדומה .

בדרך כלל הקבלן יפעל לתקן את הליקויים אשר צוינו בפרוטוקול הראשוני לפני מועד מסירת המפתח.

חשוב לציין כי  הקבלן  לא מחויב לעשות זאת על פי חוק. הקבלן יכול לטפל בליקויים במסגרת שנת הבדק ותקופת האחריות, ולא בהכרח עד למועד המסירה דבר לא אידיאלי מבחינת הרוכשים וכאן נציג קבוצת מיד ינהל משא ומתן מקצועי מול הקבלן כדי שזה יבצע את מירב התיקונים בפרק הזמן עד לכניסה או מיד לאחריה ככל שניתן.

על פי חוק המכר  הקבלן מחויב למסור נכס ‘ראוי למגורים’ אך החוק לצערנו אינו מפרט מה עומד מאחורי המונח ברמת פירוט .

בסיום הפרוטוקול הראשוני, הרוכש נדרש לחתום על מסמך המציין כי הנכס נבדק על ידו וכי הליקויים חשובים עבור הרכוש צוינו במסמך.

נדגיש כי פרוטוקול מסירה הוא מסמך המסכם את הפגישה והבדיקות שנערכו יש חשיבות קריטית  לציין כל ליקוי, 

גם אם הצדדים מסכימים עליו או לא.

חשוב להבין כי במהלך הפרוטוקול הראשוני, לרוב אין חשמל בנכס משום שעדיין לא עבר תהליך של טופס 4 וחובר לחשמל קבוע לאחר ביקורת חברת חשמל . אנו ממליצים כי דייר לא יקבל בהבנה את דרישת הקבלן להגי ולבצע פרוטוקול מסירה כמערכות או כלים סניטרים או מטבח אינו מורכב .

מה שמאפשר הבנה שברוב המקרים אביזרים כגון אינטרקום וכלים סניטריים יותקנו רק לקראת פרוטוקול המסירה הסופי.

מה כוללת בדיקת מסירת דירה שמספקת קבוצת מימד –

בתהליך הבדיקה אותו מספקת קבוצת מימד על ידי נציגיה משולבים תקני הבניה , הבטחת איכות ומעבר על התחייבות הקבלן בחוזה מול הרוכש :

1. בדיקת התאמה לתכנית ולמפרט המכר (כולל מידות).
2. מעבר על מערכות אינסטלציה וכלים סניטריים כגון ניקוזים, צנרות , נקודות ביקורת כמות הנקדות על פי ההסכם ואופן הרכבתם.
3. בדיקת אופן התקנת  החשמל והתקשורת בהתאם לתקנים, התהליך כולל בדיקת שקעים וארונות חשמל.
4. מעבר על הכנות נקודת גז מיקום ברז בגז על פי התקן .
5. מעבר ובדיקת מרכיבי אלומיניום (חלונות, דלתות, תריסים , תקינות ההתקנה והאיטום .
6. מעבר על כלל מוצרי הנגרות (מטבח, בחדר אמבטיה),תקינות משטח השיש ואביזרי מטבח.
7. מעבר על יישום הטיח כולל בדיקת גליו על פי תקן  איכות ביצוע שפכטל וצבע.
8. אופן ביצוע הריצוף והחיפוי  בדיקת שיפוע, מצב אריחים, איכות יישום פנלים, יישום רובה, גוון אחיד , אופן יישום חיפוי קירות חדרים רטובים .
9. בדיקת כמות בדק – ריצוף וחיפוי רזרביים,.
10. בדיקת אופן ביצוע עבודות איטום וליקויי רטיבות (אם ידרוש הדייר יבוצע באמצעות מצלמה תרמית ומד לחות).
11. מעבר על מערכת המיזוג והתאמתה למפרט , חיבור לחשמל תקני וניקוז ראוי .הנמכות הגבס שבוצעו איכותם והגימור .
12. מעבר על שלד המבנה חיצונית , אופן ביצוע עבודות פיתוח וחצר, קיום מחסן וחניות על פי הסכם המכר והרישום בטאבו.